Пошаговая стратегия оформления перепланировки

Вне зависимости от того, задумано ли скромное переустройство или масштабное преобразование интерьера, по закону собственник жилья обязан в установленном порядке получить разрешение на перепланировку и оформить ее соответствующим образом. Алгоритм действий при этом зависит, прежде всего, от того, совершилась ли уже «революция пространства» или она только планируется. В первом случае процедура будет носить название согласование, во втором юристы говорят об узаконении.

 

По пути согласования

Перед тем, как подвергнуть перепланировке внутреннее пространство своего жилища, необходимо посоветоваться со специалистом-архитектором. Ведь претворение в жизнь некоторых дизайнерских фантазий может противоречить строительным нормам, а это значит, что узаконить сделанные изменения будет очень сложно либо вообще невозможно.

Жилищный кодекс обязывает получить необходимое разрешение заранее, да и для самого собственника этот путь позволит избежать многих трудностей. Антон Болотов, руководитель отдела «Судебное представительство» Юридической компании «ЭНСО», рисует схему последовательности действий по оформлению перепланировки следующим образом:

-* подача заявления о согласовании перепланировки и/или переустройства в администрацию района города по месту нахождения объекта (служба заказчика);

Список документов

Остановимся более подробно на списке необходимых документов, которые придется подготовить для согласования. «Их перечень определяется исходя из сложности перепланировки, а также зависит от того, жилое или нежилое помещение подвергается изменениям», — поясняет Антон Болотов. В базовый перечень эксперт включает следующие «бумаги»:

заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

Данный список документов определен Жилищным кодексом РФ (ст. 25). В нем также сказано, что уполномоченный орган не вправе требовать какие-либо «бумаги» сверх указанного перечня. Однако на практике в администрациях некоторых районов нашего города могут попросить дополнительно предоставить заключения эксплуатирующей организации и отдела государственного пожарного надзора, и это требование придется исполнить.

«Если дом обслуживается управляющей компанией, то за получением заключения эксплуатирующей организации необходимо обращаться в технический отдел, где, как правило, присутствуют специалисты, занимающиеся именно согласованием перепланировок, — поясняет Екатерина Малиновская, ведущий юрист Юридической компании «Конус». — В данном случае управляющая компания выступает от имени всех собственников помещений в доме и согласует возможность проведения перепланировки по представленному проекту с учетом прав остальных собственников помещений и жильцов.

Когда перепланировка проводится в доме, в котором образовано товарищество собственников жилья, согласование осуществляется за подписью управляющего по доверенности либо председателя правления ТСЖ. Если перепланировка предусматривает какие-либо изменения общего имущества (внешних стен, лестничных клеток, лестниц, лоджий и т.п.), то руководство ТСЖ утвердит проект только с согласия всех собственников помещений, выраженного в протоколе общего собрания».

Отметим, что, если вы решаете доверить согласование перепланировки специалисту, необходимо также составить доверенность на представление ваших интересов во всех необходимых органах по вопросу согласования, а также предоставить нотариально заверенные копии документов о праве собственности на помещение. «С посреднической организацией обязательно стоит заключать договор на оказание услуг по согласованию перепланировки (переустройства), чтобы иметь возможность контролировать выполнение работы и соблюдение сроков специалистами», — отмечает Екатерина Малиновская.

Кто сделает проект?

«Следует серьезно отнестись к выбору проектной организации, так как от проекта и его грамотности в значительной степени зависит срок оформления перепланировки», — говорит Антон Болотов.

Проект будущей перепланировки должен выполняться специализированной фирмой, имеющей лицензию на выполнение проектов в области как общестроительных работ, так и обустройства инженерных сетей, если предполагается переустройство.

При желании можно обратиться не в проектную организацию, а к «свободному» архитектору-«одиночке», зарегистрированному в качестве ИП и имеющему вышеупомянутую лицензию. В любом случае не лишним будет ознакомиться с отзывами клиентов, пользовавшихся услугами специалиста ранее.

Екатерина Малиновская при работе с проектантом рекомендует обращать внимание на следующие нюансы: «Проект, выполненный по вашему заданию или эскизу, должен обязательно содержать указание на то, что подобное изменение помещения соответствует СНиПам, СанПиНам, Жилищному кодексу РФ, не нарушает права других жильцов в доме. К проекту также в обязательном порядке прилагается копия лицензии организации, заверенная печатью и подписью руководителя, с указанием перечня разрешенных видов деятельности. Действие лицензии можно без труда проверить с помощью Интернета — в реестре, который открыт для общего пользования на сайте Росстроя».

Хождение по инстанциям

Все вышеназванные документы подаются в орган, который принимает решения о согласовании перепланировки или переустройства. Данные полномочия лежат на администрациях районов (подразделения администраций — УЖКХ районов). В них создается приемочная комиссия для проверки предоставленных документов на соответствие требованиям законодательства. Здесь же готовят заключение, на основании которого выносится постановление либо распоряжение главы администрации района о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки. В случае положительного ответа в нем указываются сроки проведения работ и порядок их сдачи-приемки комиссии, оформления акта. Впоследствии на основании данных документов БТИ сможет внести изменения в технический паспорт помещения.

По словам Екатерины Малиновской, согласования приходится ждать от двух недель (ускоренный вариант) до трех-четырех месяцев. Причем в администрациях некоторых районов, например Ленинского, услуги по оформлению перепланировки платные, их стоимость составляет около 1,5 тыс. рублей (при обычной «скорости»).

Отметим, что после согласования будущей перепланировки или переустройства внести изменения в проект уже невозможно, и все работы необходимо проводить в строгом соответствии с проектом, чтобы избежать проблем при их сдаче муниципальной комиссии.

Узаконение по факту

Тем, кто планирует сначала «ломать», а потом узаконивать, стоит учесть, что подобное игнорирование «формальностей» может обернуться против них. Для собственников, допустивших самовольную перепланировку, предусмотрены штрафные санкции. Если же окажется, что сделанные изменения противоречат существующим законодательным и нормативным актам, сотрудник Жилинспекции, выявивший факт незаконной перепланировки, выдает предписание о возврате помещения в первоначальное состояние.

Когда произведенная перепланировка не нарушает права и законные интересы других граждан, не создает угрозы для их жизни и здоровья, ее можно будет узаконить «по факту».

Перед тем, как направляться в суд, стоит обратиться с данным вопросом в администрацию района или УЖКХ района. Возможно, вам позволят согласовать произведенные изменения в обычном порядке, установленном на муниципальном уровне.

Если «мирным» образом вопрос урегулировать не получилось, придется идти в суд по месту нахождения помещения. Там в общем исковом порядке следует подать заявление, ответчиком по которому выступает администрация города, о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.

К нему прилагаются все документы, о которых говорилось выше, за некоторым исключением. Так, предоставляется технический паспорт помещения по фактической планировке с указанием площади и номеров самовольно перепланированных помещений. «Вместо проекта необходимо техническое заключение по факту произведенной реконструкции и результатам обследования технического состояния помещения. Оно выдается организацией, имеющей лицензию на такое обследование зданий и сооружений и их конструкций, а если выполнено переустройство — на обследование инженерных коммуникаций», — поясняет Екатерина Малиновская.

Как отмечают эксперты, «судебный» путь узаконения совершенной перепланировки более короткий по времени, чем если бы вы действовали через администрацию района: в течение двух месяцев выдается решение, на основании которого вносятся изменения в техпаспорт БТИ.

«В любом случае все действия следует совершать последовательно, как это преду-смотрено законодательством, поскольку согласовывать самовольную перепланировку гораздо сложнее, чем предстоящую. Неверные действия могут привести к тому, что процесс перерастет в судебную тяжбу», — предупреждает Антон Болотов.

В заключение стоит сказать, что на практике сроки согласования могут быть существенно увеличены. Это во многом зависит от организации работы и возможностей специалистов уполномоченных органов. Поэтому, если планируются какие-либо действия по отчуждению измененного помещения, собственнику следует озаботиться вопросом узаконения как можно раньше.