Собственники квартир в новостройках могут начать платить повышенный налог на земельный участок под домом из-за завышенной кадастровой стоимости. Некоторые владельцы жилья уже получили квитанции с довольно внушительными суммами. Кадастровую стоимость земельного участка можно оспорить, однако сейчас судебная практика в этом вопросе меняется не в пользу заявителя.

Покупатель квартиры в новом доме становится владельцем и налогоплательщиком не только своей квартиры, но и земельного участка под домом и мест общего пользования, которые представляют отдельный объект недвижимости. После пересмотра кадастровой стоимости земельных участков в некоторых случаях налог на имущество значительно увеличился. В большинстве случаев с такими повышенными размерами налогов могут столкнуться собственники квартир в новых домах. Например, как рассказала на одном из форумов собственница квартиры площадью 80 кв. м в новом доме в Реутове, ей пришла квитанция с налогом на имущество в размере 7 тыс. руб.

Как отмечают участники рынка, такая ситуация может происходить из-за неправильной оценки объектов, которые являются налогооблагаемой базой. Их кадастровая стоимость не оптимизирована — зачастую застройщик не размежевывает территорию корректным образом, в итоге под придомовую территорию уходит значительно большая часть.

Собственники имущества в многоквартирном доме обязаны платить земельный налог при условии, если земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет.

«Оплата налога производится по окончании календарного года и рассчитывается пропорционально доле в общем имуществе исходя из общей пощади. Ставки по налогу устанавливаются законами муниципальных органов и не могут превышать 0,3% кадастровой стоимости. При этом установленную кадастровую стоимость земельного участка можно оспорить, обратившись в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с соответствующим заявлением», — пояснил адвокат Андрей Безрядов. Как пояснила юрист Европейской юридической службы Татьяна Санарова, сумма земельного налога для собственников жилых помещений в многоквартирном доме исчисляется следующим образом: кадастровая стоимость недвижимости умножается на ставку налога. Поскольку земельный налог является местным, его размер определяется администрацией города, в Москве, например, вплоть до района, уточняет эксперт.

«Отдельный вопрос — как формируется кадастровая стоимость этих объектов, так как, на наш взгляд, они не имеют рыночного оборота и, соответственно, большой вопрос, что берется в качестве аналога, так как в итоге мы видим немаленькие стоимости», — рассказывает руководитель центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев.

При определении кадастровой стоимости земельного участка под существующим многоквартирным домом в качестве аналога берутся участки, на которых только запланировано строительство дома, что в корне неправильно,

продолжает Денис Владиславлев. Хотя вид разрешенного использования у этих участков совпадает, разница в том, что участок под строительство находится на рынке, за его покупку ведется конкурентная борьба, соответственно, его стоимость будет выше. При этом, как указывает эксперт, в этом случае не учитываются придомовые коммуникации.

Как рассказал «Газете.Ru» управляющий партнер «Альянс/Тесситоре, Кузнецов и Петрова» Олег Кузнецов, размер налога зависит от соотношения размера земельного участка и дома. Рассмотрим два примера. Пример первый: жилой дом на Дмитровском шоссе площадью 55 809 кв. м на земельном участке 7 тыс. кв. м. Согласно данным публичной кадастровой карты Москвы, кадастровая кадастровая стоимость земельного участка оценена в 574,5 млн руб. Таким образом, для квартиры площадью 100 кв. м земельный налог по установленной в Москве ставке 0,1% составит около 1030 руб. Площади общего пользования, как правило, составляют 10–20% общей площади — в этом случае на них налог будет небольшим, поскольку в Москве для такого рода площадей установлена ставка на уровне 0,025% их кадастровой стоимости. Другой пример — небольшой четырехэтажный дом площадью 1440 кв. м в районе Смоленской на земельном участке 400 кв. м, кадастровая стоимость которого составляет 51,588 млн. В этом случае земельный налог на квартиру площадью 70 кв. м по ставке 0,1% составит примерно 2520 руб. в год.

На этих примерах видно, что чем больше здание, тем меньше в пересчете на квадратный метр собственник квартиры платит за землю.

Помимо этого на налог влияет и местоположение земельного участка, но уже не так сильно, как застроенность, заключает Олег Кузнецов. При этом, как отметил эксперт, за рубежом налог на недвижимость гораздо больше: в Европе он достигает порядка 2–3% кадастровой стоимости недвижимости.

При несогласии с оценкой кадастровой стоимости земли, которая является базой для налогообложения, ее можно оспорить в суде. При этом, как отмечает юрист компании «Юков и партнеры» Екатерина Баглаева, в последнее время случаи обращения в суд в связи с несогласием с кадастровой стоимостью увеличились.

Из-за подхода к оценке участков, основанной на общем подходе, не учитывая индивидуальных особенностей объектов, стоимость земельных наделов в некоторых случаях заметно превышает рыночную. Более того, сейчас практика в этом вопросе меняется не в лучшую сторону: если раньше суды признавали необъективно завышенную стоимость даже задним числом и постановляли вернуть переплаченный налог, то сейчас такого не наблюдается.