Казалось бы, ценам на первичном рынке недвижимости в Минске расти некуда. Ан нет - застройщики один за другим объявляют о повышении стоимости квадратного метра в строящихся домах. Да и вторичный рынок наверняка не заставит себя долго ждать. С чем это связано и к чему может привести?

На данный момент уже ясно, что планы государства по жилищному строительству на 2013 год оказались под угрозой. Произошло это, во-первых, потому, что основная ставка правительства – привлечение собственных средств граждан – не оправдала себя. Как только стало ясно, что люди не спешат доставать свои заначки и вступать в долевку, было решено раскачать рынок упрощением возможностей кредитования.

На прошедшем 13 февраля заседании Совета министров РБ премьер-министр Михаил Мясникович выступил с предложением разрешить валютное кредитование физических лиц на строительство жилья. Правда, эту инициативу Нацбанк так и не поддержал.

Что произошло?

Довольно значимым событием стала новость о кредитовании строительства для нуждающихся в улучшении жилищных условий под 16%. Беларусбанк первым порадовал потенциальных дольщиков, опубликовав данную информацию на своем официальном сайте 26 февраля. Белинвестбанк выступил с подобным заявлением неделей позже – 4 марта.

Теперь для того чтобы воспользоваться данным кредитом, нужно, во-первых, состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, во-вторых, иметь достаточно высокую заработную плату (чтобы осилить ежемесячные выплаты), а в-третьих, быть готовым внести более 20% стоимости квартиры за счет собственных средств. Но самое главное теперь – найти стройку, подходящую всем условиям для получения кредита. И это оказалось делом, мягко говоря, непростым.

Что происходит сейчас?

На данный момент в большинстве тех новостроек, которые планируются к сдаче на конец этого года – начало 2014 года, квартиры уже раскуплены. Журналист портала Realt.by обзвонила более 50 застройщиков с единственным вопросом: "Есть ли еще квартиры на продажу?". Условно все ответы можно разделить на несколько категорий:

1. "Уже давно ничего нет" (УКС Администрации Центрального района, ООО "Научно-производственная компания "ИННАСТ", ОАО "МАПИД" и т.д.);

2. "Квартиры есть, но квадратный метр от $1500, а площадь двухкомнатной квартиры от 75 кв. м. Дальше рассказывать?" (ООО "ГородСтрой", ООО "Триумфстрой" и т.д.);

3. "Есть квартиры по цене $1250 – 1300, но в Каменной Горке";

4. "Квартиры еще есть, но для ненуждающихся граждан" (ОДО "МакроИнжиринг", ГПО "МинскСтрой" про дом в Масюковщине-6 и т.д.);

5. "Звоните в апреле-мае. На данный момент все предложения реализованы" (ИОАО "Московская инвестиционная строительная компания").

Некоторые застройщики сняли все предложения для участия в долевом строительстве квартир (например, дом по ул. Крупской), чтобы затем реализовывать эти объекты в уже готовом состоянии.

Кто-то всячески старается минимизировать присутствие "нуждающихся" на стройке собственными силами. Например, в отделе продаж некоторых застройщиков можно получить предварительный договор купли-продажи квартиры, с которым в банке получить кредит сложно, если не сказать, нереально.

Отдельным пунктом стало предложение квартир в домах, строительство которых на данный момент находится на уровне котлована. Многие застройщики уже сейчас предлагают вступать в долевое строительство по цене $1300-1400 у.е./квадрат. И остается только догадываться, какой будет цена на завершающей стадии проекта.

На фоне всех этих событий в Минске наблюдается резкий скачок цен на отдельные объекты. Так, например, крупнопанельный жилой комплекс "Скандинавия" опубликовал 22 марта в газете "Звязда" проектную декларацию, в которой квадратный метр в этой новостройке предлагается по цене $1500. По статистическим данным, которые регулярно публикуются на портале Realt.by, еще 1 декабря 2012 года стоимость квадрата в этой новостройке составляла $1100.

Чтобы не нагнетать обстановку, мы решили поинтересоваться непосредственно у застройщика, с чем связано такое повышение цен:

– Большой спрос на дома эконом-класса, в первую очередь, обусловлен тем, что в них представлены квартиры небольшой площади, – прокомментировала ситуацию специалист отдела продаж ЖК "Скандинавия". – Если проанализировать предложение на первичном рынке, то можно найти объекты, где стоимость квадратного метра составляет $1200-1300, но и размер квартир там совершенно другой. Многие покупатели не готовы платить "лишние" деньги за большой коридор или какие-то факультативные помещения типа кладовки. Именно поэтому спрос на небольшие квартиры продолжает расти. Соответственно, растут и цены.

Кроме того, нужно понимать, что стоимость объекта на начальной и конечной стадии строительства не может держаться на одном уровне. На данный момент в рамках проекта "Скандинавия" уже построены 6 девятиэтажных домов. Сейчас мы приступили к строительству седьмого дома, который станет завершающим в данном комплексе. На такой стадии реализации стоимость квадратного метра всегда растет.

Да и $1500 – это не цена квадратного метра в конкретной квартире. Это, если можно так сказать, максимальное значение, которое было сформировано с учетом множества факторов. Если же говорить о 100% оплате, то там цена, конечно же, ниже, - подытожила представитель отдела продаж ЖК "Скандинавия".

По пути повышения стоимости квадратного метра пошли и владельцы дома по ул. Горецкого. Здесь стоимость "квадрата" выросла до $1600.

К чему приведут такие скачки цен на рынке недвижимости?

– Резкое повышение или снижение стоимости квадратного метра в новостройках, так или иначе, приводит к дестабилизации рынка недвижимости в целом, – прокомментировал ситуацию эксперт рынка недвижимости Артем Вайнилович. – Сейчас покупатели действительно находятся в предынфарктном состоянии. Причем, на мой взгляд, эта ситуация создана несколько искусственно. Основой тому послужили заявления высокопоставленных чиновников о том, что в Минске строить негде, и единственная реальная альтернатива – это только города-спутники.

Не менее важен и тот факт, что люди 2 года ждали понижения цен на недвижимость, но эти ожидания не оправдались. Ниже $1000/кв. м. цены так и не "просели". А с осени прошлого года мы наблюдаем уверенный рост стоимости квадратного метра. Причем к Новому году он только усилился.

Снова началась паника. Появилось желание покупать сегодня и прямо сейчас с одной только целью: успеть. Серьезно взбудоражила рынок долевого строительства новость о кредитовании нуждающихся под 16%. А ведь, если разобраться, процент выплат не такой уж и маленький. Если брать кредит, например, на $50 000 ежемесячные выплаты будут составлять не менее $700. Далеко не многие семьи могут похвастаться соответствующим уровнем дохода.

Застройщики потирают руки – цена пошла вверх. И как долго это будет продолжаться, зависит только от решения банков. А спрогнозировать можно только два варианта развития событий. Либо банки определят лимит выдаваемой суммы, и кредитование под 16% достаточно быстро прекратится. В таком случае спрос начнет утихать, а значит, поползут вниз и цены. Либо, наоборот, к 16% будут стремиться и другие банки. Если ставка кредитования строительства на общих условиях приблизится к уровню 20-25%, тут же придут на рынок и "нельготники". И вот здесь можно будет ожидать обратной реакции – цены еще больше будут расти.