В 2012 году в Минске планируется построить 1 млн кв. м жилья. А средняя цена квадратного метра, как прогнозируют в Мингорисполкоме, значительно снизится: для строящих жилье на общих основаниях она может составить около 900 долларов, для льготников – 425 долларов в эквиваленте. Реально ли это? Что будет выгоднее в 2012 году – строить квартиру или покупать? И будет ли арендное жилье дешевле, чем на коммерческом рынке?

Государство максимально усложняет приобретение недвижимости

Цена квадратного метра новостроек в ближайшее время будет потихоньку снижаться: с 1 тысячи до 800-900 долларов, прогнозирует директор агентства недвижимости "Загородный дом" Владимир Чернушевич. А до конца этого года она составит примерно 700 долларов.

Эксперт связывает падение стоимости строящегося жилья в столице с нестабильностью курса белорусского рубля и сложной экономической ситуацией в стране. По его мнению, спрос на недвижимость снизится, поскольку льготное кредитование значительно урезано, а строить жилье за коммерческие кредиты большинству белорусов не по карману. Нет возможности построить и домик в деревне.

- Государство максимально усложнило отношения в сфере недвижимости, особенно загородной, земельной. Принятые нормативные акты не упрощают систему получения жилья. Можно, конечно, регулировать, но где сейчас деньги взять и на что строить? – недоумевает директор агентства недвижимости.

По словам Владимира Чернушевича, все сейчас находятся в состоянии ожидания, будет ли разрешено продавать незавершенные строения на участках, выделенных нуждающимся. Толкования принятых нормативных актов пока нет.

- Цены на участки должны упасть. Рынок через месяц оживится. Слишком много участков выделено. И собственники стараются в обход запрета продать их любыми способами: по расписке, по договору задатка. Однако нормальной юридической базы по продаже таких участков нет, хотя рынок насыщен, - отмечает эксперт.

Госпредприятия стимулируют рост цен на жилье

Эксперты прогнозируют, что в Беларуси будет развиваться именно коммерческий рынок жилья. Например, если ранее МАПИД планировал строить жилье на продажу с аукционов, то сейчас предприятие решило идти по пути долевого строительства.

- Правда, 8,5 млн рублей за квадратный метр в панельном доме на стадии котлована - это дороговато, - оценивает директор консалтинговой компании ViVa Invest Вадим Тачкин. - Но 2012 год начинается со стоимости в 8,5 млн за метр. К этому показателю потихоньку начнут подтягиваться и все остальные коммерческие компании, - прогнозирует эксперт.

При этом Вадим Тачкин подчеркивает, что платежеспособность населения сильно упала. Средний класс обеднел и стремится купить жилье эконом-класса.

- Хорошо продается пригород, эконом-класс или дорогие объекты. Два сегмента живут отлично: очень дешево и очень дорого, - говорит директор консалтинговой компании. - Масса людей в долевое строительство идет со вторичного рынка. Новостройки дешевле значительно: 1300 долларов - средняя цена на вторичке. Смысл брать старую квартиру теряется.

По словам Вадима Тачкина, есть еще один нюанс – жилье в Минске подешевело, а в регионах - не очень. И жители областных центров, видя, что в столице квадратный метр у застройщика стоит 900, а у них – 700, решают покупать жилье своим детям уже в Минске, а не дома.

- Если год-полгода назад еще думали купить что-нибудь покачественнее, то сейчас хотят просто купить на собранную сумму, - говорит Вадим Тачкин. – Люди понимают, что цены ползут вверх. Это инвестиционная покупка. Они покупают то, что завтра точно не станет дешевле. Не все готовы вложить деньги в банковские депозиты, не имея гарантии, что завтра дефолт не случится. Кредиты – тоже не вариант. Чтобы получить 10 тысяч долларов, надо иметь совокупный доход примерно 6-7 млн рублей. А таких зарплат (30-40 млн рублей), чтобы взять кредит на хорошую квартиру, сейчас нет ни у кого.

Сколько будет стоить арендное жилье?

Еще одно важное обстоятельство, которое со временем вполне способно повлиять на рынок недвижимости: арендное жилье. Правительство Беларуси приняло постановление о строительстве 46,1 тыс. кв. м арендного жилья в 2012 году. На эти цели государство планирует выделить 189,2 млрд рублей из местных бюджетов.

Как ранее заявлял вице-премьер Анатолий Калинин, всего будет построено восемь арендных домов. В столице их будет три (хотя ранее говорили о двух), а в областных центрах – по одному. Министр архитектуры и строительства Анатолий Ничкасов считает, что фонд арендного жилья в Беларуси следует создавать с максимальным привлечением частного сектора, чтобы не слишком обременять государство.

Сколько придется платить ежемесячно за аренду государственного жилья, в Мингорисполкоме так и не смогли пояснить корреспонденту "Завтра твоей страны".

- Сейчас вы ничего не узнаете, - сообщили в управлении жилищной политики. – Постановление вышло, но больше пока ничего не известно. Через какое-то время нужно будет звонить в администрацию района, где проживаете, и там уточнять. Но когда туда звонить, даже примерно сказать не можем.

- Больше не будет преференций, льгот или дотаций. Будет жесткий рынок, - отмечает Вадим Тачкин. - Альтернатива для тех, у кого мало денег – социальный найм, арендное жилье.

По мнению эксперта, со временем социальное жилье будет внедряться повсеместно и существенно разгрузит очередь нуждающихся, снизит напряженность в жилищном вопросе. Кроме того, эксперт считает, что это стимулирует передвижение молодых специалистов (особенно семейных) по стране.

- Теперь довеском к низкой государственной зарплате может стать квартира по договору найма. Стоит отметить, что первые арендные дома строят рядом с Парком высоких технологий, где всегда нужны молодые кадры, - подчеркивает Вадим Тачкин. - Люди часто идут на госпредприятия или фирмы под патронажем государства, чтобы решить жилищные вопросы.

По словам эксперта, Мингорисполком сейчас занимается сбором всей пустующей недвижимости, находящейся в коммунальной собственности, и собирается предложить ее в аренду дешевле, чем на коммерческом рынке. Однако до сих пор непонятно, как будут рассчитывать цену. При этом Вадим Тачкин уверен, что она действительно будет ниже коммерческой.

- Стоимость арендного жилья будет стабильной в отличие от цен частных лиц, которые очень переменчивы в зависимости от колебания курса валюты или просто исходя из семейных обстоятельств, - отмечает эксперт. - Арендатор не уверен, как долго он будет жить на частной квартире. А здесь государство предоставит все-таки какие-то гарантии. Пусть это будет 2-3 года или 5 лет. Но человек четко знает, что его не выгонят завтра, потому что хозяину срочно понадобится квартира. Это хорошая тенденция.

Государству выгоднее построить социальный дом, чем давать льготные кредиты на 120 квартир. В целом, по мнению Вадима Тачкина, арендное жилье - это полувыход из ситуации, когда нет денег, но надо что-то делать.