Сейчас на рынке недвижимости полная неразбериха. Квадратный метр в панельном доме действительно будет стоить 7 миллионов? Или 11? Дают ли сейчас кредиты на строительство? Сдадут ли застройщики дома, которые начали строить до кризиса?

 

Все эти вопросы мы адресуем экспертам.

Вторичка: ждем падения цен

В конце 2008-го метр "бэушного" жилья обходился в 1900 долларов. Потом случилась девальвация, и уже через 4 месяца квадрат стоил около 1500 долларов. А к сентябрю 2009-го дошел до 1300. То есть при 30-процентной девальвации и жилье в долларовом эквиваленте подешевело на треть. Логично, что покупатели ожидают: раз доллар вырос вдвое, значит, цена (в долларах) упадет.

- Цена за ближайший год снизится в долларовом эквиваленте, но насколько падение будет резкое, пожалуй, никто не рискнет прогнозировать, - объясняет председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов. - Обычно на цену квадратного метра влияет платежеспособность населения и доступность кредитов. Если два фактора присутствуют, цена растет, если у населения нет денег и кредиты недоступны - падает.

Кстати, перед прошлым кризисом банки приостанавливали кредитование покупки жилья. Сейчас проблема другая. Сделки ведутся традиционно в валюте. Валютные кредиты банки не выдают, купить валюту невозможно. Как результат - на вторичном рынке продаж и покупок минимум. Соответственно, и ценник на квартиры, которые выставили продавцы, выражает не реальную стоимость этих квартир, а, скорее, надежды хозяев. Впрочем, ожидания корректируются. Однокомнатные в панельке у метро (33 метра, не первый и не последний этаж) в начале года выставлялись в среднем за 48 тысяч, теперь такую уже можно сторговать за 43.

- Есть еще один фактор, который сдерживает падение цены, - продавцы психологически не готовы выставить квартиру, которая еще недавно стоила пятьдесят тысяч долларов, за тридцать, не говоря уже о двадцати пяти, - объясняет Николай Простолупов. - И снижать цену будут постепенно.

Кстати, метр до девальвации стоил около 1250 долларов, то есть 2,5 средние зарплаты по стране. Сейчас 2,5 зарплаты - это 750 долларов. По этой формуле однокомнатная панелька в спальном районе должна стоить 26,5 тысяч. Но это чистая арифметика. А жизнь всегда вносит свои коррективы.

Новостройки: цены взвинтили

Перед официальной девальвацией цены на новостройки в белорусских рублях пошли вверх. После девальвации просто взвились. Читаешь и диву даешься: то, что еще недавно стоило 4 миллиона, уже пытаются продать за 7, 8, 9 и даже 11 за квадратный метр.

- Да, наш сосед по строительству на "Каменной Горке" указал 11 миллионов за квадратный метр, но цена не обоснована никакими расчетами, - говорит председатель наблюдательного совета ОАО "10 УНР" Василий Устинчик. - Хотя строительство подорожало. Пенопласт - втрое. Окна, которые производят в Беларуси из импортных комплектующих, - в два раза. Конечно, есть и строительные материалы, которые делаются только из белорусского сырья, которое в цене фактически не изменилось. Но в сумме, по предварительным расчетам, строительство подорожало на 30, максимум 40 процентов. Сейчас делаем более точные расчеты.

- Не станут ли стройки?

- Мы, наоборот, сейчас строим ударными темпами и не собираемся сворачивать строительство.

- А на что рассчитываете? Что у вас будет с ценами?

- Рассчитываем на то, что Министерство архитектуры и строительства поменяет индекс СМР за прошедшие месяцы и сделает его реальным. Иначе загубят застройщиков.

Поясним, о чем речь: в договорах долевого строительства, составленных в соответствии с государственными нормами, указана цена квадратного метра и есть оговорка, что повышаться она может только на индекс СМР (строительно-монтажных работ. - ред.), который устанавливает Минстройархитектуры. В последние годы индекс был ежемесячно в рамках 1-2 процента. То есть квартира стоимостью в 100 миллионов ежемесячно дорожала на 1-2 миллиона. Если с начала года строительство подорожало на 30-40 процентов, то индекс СМР должен быть около 4-5% ежемесячно. Но министерство его нынче сдерживает, за прошлый месяц индекс меньше 2%. Это означает, что застройщики должны урезать свою прибыль, чтобы достроить квадратные метры. Ну и экономить, меняя одни материалы на другие, более дешевые. Например, вместо шведских лифтов, которые устанавливали в Минске в жилье комфорт-класса, ставить могилевские.

О том, что застройщики стараются закончить объекты в кратчайшие сроки, говорят все.

- Деньги на счетах есть, стройматериалы закуплены, строим, обгоняя цены, - говорит представитель еще одного крупного застройщика. - Но пока не просчитали, что будет дальше, о новых проектах говорить рано.

Вопрос ребром

Если есть заначка в долларах, построить квартиру за рубли стало легче?

Наша читательница Ольга из Минска позвонила с вопросом. "У меня зарплата 2,5 миллиона рублей, можно ли сейчас в Минске построить квартиру пусть в самой дешевой панельке? Кредиты на жилье дают? Я под 5-процентный кредит не попадаю, но стою на учете нуждающихся! Кроме того, у меня есть запас - 5 тысяч долларов, раньше его на первый взнос не хватало, но сейчас же это аж 25 миллионов по Нацбанку, или даже 30, если сдать по выгодному курсу!"

Мы посчитали:

- Самые дешевые однокомнатные квартиры в панельках в пригороде Минска стоят по 900 долларов за квадратный метр. Причем застройщики готовы брать белорусскими рублями по курсу Нацбанка (читай, метр сейчас стоит 4,5 миллионов).

Самая маленькая однокомнатная 41-метровая квартира - это 36 900 долларов.

- Пять тысяч долларов у Ольги есть, значит, нужно будет попытаться одолжить у банка 31 900 долларов, или в рублях - 160 миллионов.

- Банки предлагают сейчас кредиты для нуждающихся под 17-19,5% годовых. Но при зарплате в 2,5 миллиона белорусских рублей банк не даст вам в кредит 160 миллионов, максимум - 70 миллионов.

То есть как раньше вам, Ольга, не хватало денег на начало строительства, так и сейчас вряд ли получится обзавестись собственными квадратными метрами. Придется подождать и попытаться поднакопить, но в валюте. Тем более что все аналитики сходятся во мнении: в долларовом эквиваленте цены на квадратные метры все-таки будут снижаться.