Рынок коммерческой недвижимости в следующем году ожидает положительная динамика.

 

По установившейся традиции, когда аналитики делают прогнозы развития минского рынка недвижимости, в том числе и коммерческой, они всегда оглядываются на Москву. Причем принято считать, что минский рынок реагирует на внешние факторы примерно так же, как и московский, только с опозданием на 9-12 месяцев.

Если руководствоваться этими соображениями, то следующий год для рынка коммерческой недвижимости Минска не станет годом каких-то радикальных перемен. Спрос на покупку объектов, вероятнее всего, будет увеличиваться. Неизбежно будут расти цены. Но и в первом, и во втором случае положительная динамика будет плавной, без резких скачков. То есть будет происходить примерно то же, что происходило в текущем году в Москве.

Например, офисный сегмент коммерческой недвижимости в Москве, по оценкам аналитиков, в текущем году вошел в фазу стабилизации. Об этом свидетельствует, в первую очередь, восстановление объема купленных и арендованных качественных офисных помещений. По данным компании Colliers International, в Москве за первые три квартала этого года было куплено и взято в аренду на 1 млн. кв. м больше, чем за весь 2009-й. Постепенно на рынок возвращаются и западные арендаторы, первыми ушедшие с рынка во время кризиса. На рынке аренды офисной недвижимости произошло сокращение доли вакантных площадей. Вероятно, то же ждет минский рынок в следующем году.

Правда, что касается непосредственно Москвы, то, несмотря на рост спроса, ликвидность офисной недвижимости остается под вопросом. Девелоперы вынуждены перепрофилировать часть офисов в торговые и гостиничные площади, чтобы повысить доходность проекта. Стоит ли готовиться минским девелоперам к подобным превратностям судьбы? Скорее да, чем нет, но не всем. Потому что, даже если бизнес будет активно развиваться, Минск уже не страдает тем дефицитом офисных помещений, который имел место лет 5-6 назад. Мало того, кризис не смог помешать многим девелоперам продолжить реализацию проектов.

Другое дело, что некоторые объекты не отвечают сегодняшнему спросу, который почти наполовину формируется из мелких арендаторов и покупателей.

О динамике продаж в Минске говорят данные статистики.

В первом полугодии текущего года в регистре цен сделок купли-продажи недвижимости зарегистрировано 222 договора купли-продажи административных помещений, расположенных в Минске. В среднем ежемесячно заключалось по 37 сделок.

При этом за июль - октябрь было продано всего лишь 93 административных помещения (в среднем по 22 сделки в месяц).

Согласно информации, содержавшейся в реестре цен сделок по состоянию на 15 декабря текущего года, в ноябре подписано всего 10 договоров купли-продажи административных помещений. Но это не окончательные данные, поскольку с момента подписания договора купли-продажи до момента регистрации такого договора может пройти до одного месяца.

Самой крупной сделкой на минском рынке офисной "вторички" во втором полугодии можно было бы считать договор купли-продажи административного помещения в бизнес-центре Silver Tower (пер. 1-й Загородный, д. 20) площадью более 14,3 тыс. кв. м. Договорная цена - 49 млрд. BYR, что составило 3,435 млн. BYR/кв. м. Однако, как прокомментировал Андрей Алешкин, партнер и директор по брокериджу компании Colliers International в Беларуси, данную следку следует рассматривать не как сделку купли-продажи, а как финансовую сделку, связанную с получением девелопером финансирования или с рефинансированием его текущей задолженности. Следовательно, 3,435 млн. BYR/кв. м - это не рыночная стоимость объекта сделки, а сумма привлеченного под него финансирования.

Самая крупная сделка в ноябре - это продажа помещения площадью более 300 кв. м по цене более 4,2 млн. BYR/кв. м в административно-хозяйственном здании по ул. Тимирязева, введенном в эксплуатацию в 2006 году. Как утверждают специалисты, это очень неплохая цена для такого объекта. В настоящий момент готовые офисные помещения с отделкой в этом же здании предлагаются по 1,8-2 тыс. USD/кв. м. Долевое строительство офисных помещений в строящемся по соседству еще одном административном корпусе стоит около 1,2 тыс. USD/кв. м.

Заметим, что первая половина текущего года оказалась богаче на так называемые "финансовые" сделки. Общая сумма трех сделок, зарегистрированных в самом начале года, составила примерно 44 млн. USD. В частности, в реестре цен были зарегистрированы договоры купли-продажи помещений в бизнес-центрах Rubin Plaza и Silver Tower, а также в ТЦ "Титан". На 7,9 млрд. BYR были реализованы площади в офисном здании Парка высоких технологий (ПВТ).

Согласно информации, содержащейся в реестре цен сделок купли-продажи на 15 декабря, в первом полугодии было зарегистрировано 242 договора купли-продажи изолированных торговых помещений. За июль - октябрь текущего года - всего 124 договора. Большинство реализованных во второй половине года помещений, как и в первом полугодии, - это торговые места и небольшие магазины площадью до 120 кв. м. При этом примерно в 60% случаев размер помещений не превышал 10 кв. м. В ноябре, судя по оперативным данным, зарегистрировано всего 10 договоров.

Самой крупной сделкой на рынке изолированных торговых помещений во второй половине года (во всяком случае, пока) можно считать договор купли-продажи встроенного торгового помещения площадью 672,8 кв. м в многоквартирном жилом доме № 7 по ул. Кижеватова. Дата ввода - начало 1997 года. Цена квадратного метра по договору составила 3,5 млн. BYR. Но можно ли рассматривать данную сумму в качестве рыночной стоимости проданного объекта и каков характер самой сделки, - ответить на эти вопросы однозначно не представляется возможным.

Анализ данных о продаже офисных и торговых изолированных помещений в первой и во второй половине текущего года может говорить о снижении инвестиционной активности в этих секторах рынка коммерческой недвижимости. Однако это противоречит оценкам риэлтеров, работающих на этом рынке. По их данным, спрос на покупку офисных и торговых помещений был достаточно стабилен в течение всего текущего года, а по отдельным объектам спрос значительно превышал предложение. То есть снижение числа сделок можно объяснить вымыванием объектов, пользующихся повышенным спросом.

Специалисты также склонны считать, что в следующем году спрос на покупку офисных и торговых помещений вырастет, в том числе и за счет активизации спроса со стороны представителей иностранного бизнеса и ритейла.