Выпуск жилищных облигаций многие застройщики в условиях кризиса начали рассматривать как символ спасения своего бизнеса. Для них это инструмент инвестиций, ведь для граждан — это способ решения квартирного вопроса. В условиях, когда банковскими кредитами пользоваться не только дорого, но и рискованно, строительные компании начали ориентироваться на новые механизмы. Государство готово им в этом помочь. Недавно Министерство финансов своей инструкцией, утвержденной постановлением № 115, установило правила выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций.

Система жилищных облигаций, основанная на принципе взаимокредитования, широко распространена в Западной и Восточной Европе и проверена временем. Достаточно сказать, что в Чехии посредством облигационных займов до начала кризиса строилось около 40% всего жилья, в Словакии — свыше 85%, а у родоначальников системы, в Германии, при помощи этого механизма построено свыше 12 млн. квартир. Так что речь идет даже не о миллионных, а о миллиардных оборотах.

Несмотря на то что в Беларуси такой вид ценных бумаг, как жилищная облигация, имеет 13-летнюю историю, более-менее массовый их выпуск начался сравнительно недавно – около года назад. В Департаменте по ценным бумагам Минфина отмечают: объем эмиссий растет и по состоянию на 1 сентября 2009 года превысил 183,4 млрд. рублей.

Механизм прост: облигации эмитируются одним или несколькими выпусками, при этом четко регламентировано количество облигаций, срок их обращения и погашения, общий объем эмиссии. Стоимость одной облигации твердо привязана к цене одного квадратного метра в строящемся доме, а их количество – к запроектированной жилой площади.

Минфин постановил: номинал одной ценной бумаги не может быть меньше стоимости 0,1 кв. м общей площади жилого помещения. По мере эмиссии облигаций любой желающий приобрести в доме квартиру постепенно выкупает у застройщика метры своего будущего жилья. Получается, такой способ финансирования строительства выгоден обеим сторонам. Застройщик получает средства для ведения работ, а будущий владелец квартиры — рассрочку при внесении средств.

Сегодня на проект стройсбережений возлагают особую надежду. Причем прошлые ошибки были учтены, и держатели жилищных облигаций в Беларуси достаточно серьезно защищены законодательно.

Эмитенту для регистрации жилищных облигаций требуется дополнительное обеспечение по облигациям, а в таком качестве чаще всего может выступать банковская гарантия. Понятно, что застройщик не сможет протолкнуть "лохотрон" — ни одно кредитное учреждение не станет выдавать гарантию в пользу недобросовестной или непроверенной организации. Специалисты отмечают: жилищные облигации могут оказаться серьезным подспорьем рынку жилья в условиях кризиса. Ведь за их счет вполне реально снизить стоимость квадратного метра жилья на 20-30%: с нынешних $1200-1300 до $900. Правда, случится это не сразу – механизм еще не получил широкого развития. В 95% случаев покупка нового жилья происходит за счет долевого строительства, и только 5% приходится на иные инструменты, в том числе жилищные облигации. За последние семь лет в стране было порядка 80 выпусков жилищных облигаций, 20 из которых уже прошли полный цикл: от регистрации до погашения.

В соответствии с законодательством стоимость облигации, установленная на уровне цены одного квадратного метра, не подлежит изменению в течение всего срока ее обращения. Первые жилищные облигации стоили порядка $500, в 2008 году средняя номинальная стоимость облигации составляла 3,5 млн. белорусских рублей, в нынешнем году стоимость ее немного упала – до 3-3,1 млн.