Перепланировка квартиры: засада для хозяев

Сегодня трудно найти в Москве квартиру, которая не подвергалась бы какому-либо переустройству со стороны своих жильцов (собственников). Одним из нас трудно удержать полет фантазии, которая рвется за рамки типовых проектов. Другим – просто тесно. Третьим – холодно.

А ведь добавление хотя бы одной секции к батарее уже считается "улучшением своих условий проживания в ущерб соседским".

Первый закон, призванный упорядочить процесс стихийных перепланировок, появился в Москве четыре года назад, а в ближайшее время вступает в силу его новая редакция. Документ, устанавливающий единый порядок оформления и проведения переустройства в жилых домах, был принят 7 апреля Московской городской думой.

Итак, теперь законопослушный гражданин, морально и материально созревший для приведения в порядок своего жилья, прежде всего должен определиться, являются ли проводимые в квартире мероприятия мелким ремонтом или подпадают под понятие "переустройство".

Согласно закону, переустройство – это "перепланировка, переоборудование и изменение функционального назначение помещения, устройство (заделка) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках, перестановка инженерного оборудования".

Следующий шаг – получение разрешения на переустройство.

Авторы закона с гордостью говорят о том, что проводиться эта малоприятная процедура будет в режиме "одного окна". То есть, подав свою заявку в "окно" районной управы, вы из него же получите все согласованные (или не согласованные) документы. В какое количество окон и дверей придется постучать, собирая документы для "главного" окна, и сколько это будет стоить, каждый может подсчитать в своем конкретном случае. И вообще, это уже ваши трудности.

В любом случае для получения разрешения на переустройство необходимо подать:

1) копии документов о правах на квартиру;

2) заявление о намечаемых работах, их режиме и продолжительности и письменное согласие на них управляющего или собственника дома;

3) копии поэтажных планов и экспликации помещений, полученные в БТИ, где графически наносятся предложения по изменению планировки;

4) проектную документацию для мероприятий, затрагивающих несущие конструкции, капитальные стены, перекрытия и элементы общедомовых инженерных и вентиляционных систем. ( Вы сдаете прошедший экспертизу проект и договор с проектировщиком на авторский надзор, и всю дальнейшую ответственность за возможные последствия будет нести только автор проекта.)

5) договор страхования ответственности перед третьими лицами (на случай причинения вреда соседним квартирам) или акты-соглашения с соседями с учетом возможных компенсаций.

Ответ о возможности заявленного вами переустройства должен быть получен в том же "окне" не позднее чем через месяц.

Однако, если вы задумали разобрать межэтажные перекрытия или наружную стену (увеличить квартиру за счет лоджии, балкона), суетиться со сбором документов не стоит: законного разрешения вы не получите. Запрещается также делать проемы в несущих стенах, увеличивать площадь санузлов и ванных за счет других помещений квартиры, переносить батареи на лоджии, увеличивать нагрузку на межэтажные перекрытия.

Переустройство, влияющее на архитектурный облик домов (остекление лоджий и балконов, устройство козырьков и эркеров, установка наружных технических средств), напрямую законом не запрещено, но рассматривается как реконструкция и требует дополнительных согласований.

Если вы все-таки получите разрешение на переустройство – не дай вам бог внести хоть какие-либо изменения в проектную документацию, освободить ее разработчиков от авторского надзора за проведением работ или не пускать в квартиру пришедших проведать вас официальных лиц. Разрешение тут же будет отозвано. И постарайтесь поменьше досаждать соседям: ни одна жалоба о нарушении режима производства работ и причинении ущерба не останется без внимания.

Законопослушные граждане не должны заниматься ремонтом в воскресные и праздничные дни, раньше 8:00 и после 20:00, использовать инструменты, вызывающие превышение допустимого уровня шума и вибрации, загромождать и загрязнять стройматериалами и мусором места общего пользования и использовать для их транспортировки пассажирские лифты.

И не думайте, что за вами некому присмотреть. Эта обязанность вменяется управляющему (собственнику) дома.

Затягивать с ремонтом тоже не рекомендуется. По закону вам полагается закончить его в четыре месяца (дата начала и окончания работ фиксируются в специальных журналах тем же вездесущим "управляющим"). Когда же все приятные хлопоты по ремонту останутся позади, не забудьте оформить и сдать "управляющему" поэтажный план и экспликацию (план квартиры с условными обозначениями) с учетом внесенных изменений в документацию БТИ.

Если же вы граждане незаконопослушные – пеняйте на себя. Тайно провести ремонт все равно не удастся, и рано или поздно к вам явятся чиновники с грозными лицами и составят соответствующий акт, за которым последуют и санкции (начиная от штрафа, остановки работ и кончая опечатыванием помещений и судебным иском о продаже вашей квартиры с публичных торгов). Начальник Горжилинспекции Александр Стражников подчеркнул, что прецедент уже имеется: органами местного самоуправления возбуждено дело о лишении права собственности на квартиру гражданки, разместившей без согласований туалет над кухней нижних соседей и отказывающейся восстанавливать все в прежнем виде.

Впрочем, самым серьезным рычагом регулирования в сфере несанкционированных перепланировок является то, что нарушители не смогут в полной мере распоряжаться квартирой с "подпорченной репутацией".

Как только вы захотите избавиться от своей собственности и обратитесь в БТИ, тут же выяснится, что фактическое состояние квартиры не совпадает с экспликацией, и вы должны либо получить задним числом все разрешения (вот где простор для чиновников), либо привести нарушенную планировку в исходное состояние.

Хуже всего, конечно, придется простым гражданам, десять лет назад внесшим корректировки в "архитектурный вид здания" нестандартным остеклением балкона или "перегрузивших" инженерные сети, заменив бестолковые плоские радиаторы-"москвички" на чугунные батареи от стены до стены. Если при запрете на только намечаемую вами перепланировку можно, в конце концов, и наступить на горло своей мечте, то в случае давнего ремонта остается лишь договариваться с чиновниками, в воле которых или узаконить сей факт, или все сломать (и неизвестно еще, что выйдет дороже).

Сомнений быть не может, закон придумали очень умные люди. Кто же станет возражать, что наши и без того хрупкие дома необходимо обезопасить от разрушительной деятельности огромного числа экспериментаторов. Чиновники тоже вряд ли станут протестовать: новый стабильный источник дохода никогда не повредит.