Что должен знать будущий землевладелец? (советы риэлторов)

Человек решил построить собственный дом в пригородной зоне Москвы. С чего начать? Естественно с приобретения земельного участка. Однако покупка земли под застройку всегда связана с вложением значительных средств. Как достичь того, чтобы деньги были потрачены не напрасно и в итоге принесли владельцу прибыль?

Практика показывает, что недвижимость не существует в одних руках более 5-6 лет. Это объясняется многими причинами. Один владелец улучшил свое материальное положение и хочет купить землю в более престижном месте, другого не устраивает размер участка, у третьего изменился состав семьи или отношения с соседями. Есть и другие мотивы, по которым происходит постоянная ротация земли на рынке недвижимости. При этом продажа земельного участка может принести владельцу ощутимую выгоду, или наоборот, даже не позволит вернуть изначально вложенные в нее деньги. Для того чтобы купля или продажа земли не оказались убыточным предприятием, следует знать, из чего складывается ее рыночная стоимость.

Местоположение. Этот основополагающий показатель включает в себя несколько характеристик, важнейшая из которых - близость к Москве. Наиболее дорогой считается земля в пределах 30 километровой зоны от МКАД. Однако незначительная удаленность от города еще не предполагает удобство и скорость сообщения с ним. Поэтому при оценке земли большое внимание уделяется наличию крупной транспортной магистрали с хорошо организованной и отлаженной инфраструктурой, обеспечивающей беспрепятственное и безопасное движение автотранспорта.

Далеко не последнюю роль в наше время играет экологическая ситуация. Отсутствие или значительная удаленность промышленных и сельскохозяйственных предприятий как, например, в Одинцовском или Красногорском районах значительно повышает коммерческую ценность земли.

Применительно к эстетическим показателям естественного ландшафта трудно определить жесткие критерии оценки. Несмотря на то, что в Подмосковье предпочтение традиционно отдается участкам под застройку в лесном массиве, могут быть и другие привлекательные варианты природного окружения: красивый рельеф местности, наличие водоема, соседство старинной дворянской усадьбы, являющейся памятником архитектуры и т.д.

Возможность подключения к существующим инженерным коммуникациям. Как правило, земля в ближнем Подмосковье приобретается с целью строительства дома для постоянного проживания семьи. В этом случае необходимость собственной развитой коммунальной системы очевидна. При этом фактического наличия канализационной или теплоэнергетической системы, к которой можно подключить будущий дом - недостаточно. Важно, чтобы потребности жилья в инженерном обеспечении соответствовали номинальным возможностям существующей системы коммуникаций.

План перспективного развития района и территории, выделенной под застройку, может существенно повлиять на коммерческую привлекательность земли, как в сторону повышения, так и снижения ее стоимости.

Адекватность социального окружения. При выборе постоянного места жительства, вопрос о том, кто будет жить рядом, и в каком окружении будут расти собственные дети, весьма актуален. В последнее время общий культурный уровень состоятельных людей значительно вырос, и абсолютное большинство старается жить в ладу со своими соседями. И все же социально-культурный состав населения формирующегося коттеджного поселка по-прежнему имеет большое значение. При этом, факт приобретения участка в том или ином месте известными в обществе людьми (например, представителями деловой, политической или культурной элиты) может привести к повышению стоимости земли.

Вместе с тем, приобретая в частную собственность земельный участок, застройщик сам может повлиять на увеличение его стоимости при возможной последующей перепродаже. Здесь речь идет, прежде всего, о правильном использовании земли. Рационально распланированный и освоенный участок, имеющий необходимое инженерное обеспечение, безусловно, увеличит свою стоимость. Если к этому добавить функционально спроектированный и квалифицированно построенный дом, органично вписанный в окружающую ландшафтную ситуацию, то цена возрастет еще больше. Поэтому, вложив значительную сумму в покупку земли, не стоит экономить на услугах профессиональных архитекторов - специалистов по объемному и ландшафтному проектированию.

Особое место при покупке земли занимает контроль за соблюдением необходимых юридических норм. Представители солидных риэлтерских структур предупреждают, что в вопросе приобретения земли существует множество тонкостей. Осуществление землеотвода (т.е. передачи земли из государственной собственности в частную) представляет собой сложный многоступенчатый процесс, который связан с последовательным участием различных государственных структур и требующий проведения множества административно-правовых мероприятий. Ситуация осложняется отсутствием действующего Закона о земле, поэтому вся процедура основывается на подзаконных актах. В таких условиях нарушение того или иного этапа в схеме прохождения документов, может привести в будущем к непредсказуемым последствиям. Поэтому необходимо, чтобы приобретению земли предшествовала тщательная проверка всех юридических документов. В этом случае следует обращаться к услугам опытных риэлтеров.

Закон рынка недвижимости говорит о том, что владельцы участка могут меняться, а земля остается. Поэтому роль риэлтера заключается не только в том, чтобы свести продавца и покупателя. Серьезная риэлтерская организация заинтересована в компетентной проверке всех юридических аспектов землеотвода и передаче покупателю только достоверных сведений. Помимо того будущему землевладельцу будут даны исчерпывающие консультации по правильному использованию земли, направленные на приращение ее рыночной стоимости.

Статья предоставлена журналом "Технологии строительства"