Поверить или проверить?

Очень часто люди испытывают такое всепоглощающее счастье, когда покупают квартиру, что забывают и документы как следует посмотреть, и за качеством строительства проследить. Впрочем, последнее они объясняют очень просто: откуда у нас достаточно строительных знаний, чтобы спорить с застройщиком, - ему же все равно виднее, как сделать. К тому же, дом будет принимать госкомиссия, а это означает, что с серьезными нарушениями дом построен не будет: комиссия не пропустит. Однако даже незначительные нарушения могут привести к серьезным последствиям: известны случаи, когда дом из-за мелкой трещины через полтора года просто развалился на две части. Особенно актуально это для районов, где есть сейсмологическая опасность: одно движение почвы, и вот вы уже на улице, если не в больнице.

Такие же проблемы возникают и у покупателей квартир на вторичном рынке. Правда, в таком случае, мелкие дефекты, которые могут возникать в процессе эксплуатации, можно просто найти и либо потребовать их устранить, либо отказаться от покупки. В новых домах с этим будет сложнее: пожить в них еще не успели, следовательно, все недочеты носят исключительно строительный характер. Отдельно можно упомянуть дома после капитального ремонта, которые застройщик может в документах прописать как новые. И внешне, действительно, не отличишь! Только вот коммуникации там не ахти, потому что их, обычно, не меняют. Это уже типичное мошенничество, которое будет доказано в суде.

Главное – юридическая надежность

Поймите: сегодня изменения можно внести практически в любые договоры, особенно если они носят расплывчатый характер. Что касается договора купли-продажи жилья, он подразумевает, что покупатель, который приобрел квартиру в жилом комплексе, должен иметь возможность нормально в ней жить. А вот что именно имется в виду, стоит прописать отдельно. В любом случае, если вы будете завышать требования, строительная компания, скорее всего, откажется от работы с вами, а если вы просто подчеркнете все те стандартные требования, которые будете предъявлять к квартире, они окажутся прижатыми в угол. То же самое происходит и при аренде: помимо стандартного шаблона договора, есть еще и дополнительные пункты, которые могут касаться и дружеских вечеринок (ограничение по количеству людей, находящихся в квартире одновременно), и домашних животных, и технических улучшений (проведение интернета, например).

Имея на руках такой документ, в будущем вы можете обвинить застройщика в том, что он нарушил тот или иной подпункт, и потребовать компенсацию. В половине случаев дела оканчиваются в суде, в половине – застройщики предпочитают решить проблему мирно.

Дефективный дом: кто виновен?

Допустим, претензий к квартире у вас нет, а вот на лестничной клетке обнаружена такая трещина, что по лестнице ходить опасно для жизни. В таком случае, договор вам уже не поможет: скорее всего, госкомиссия приняла дом, просто не заметив (или « не заметив» - всякое бывает, сами понимаете) трещинку, которая потом разрослась до размеров Марианской впадины. А состояние лестницы вы вряд ли обсуждали с таким же рвением, как и состояние своей квартиры. Поэтому вам придется заказывать проведение независимой экспертизы и доказывать, что трещина произошла по вине недобросовестного застройщика, а не « левых» перепланировок. Разумеется, в таком случае, начать лучше с честного разговора с соседями: проводил ли кто-то перепланировку, которая не была разрешена властями. Если все клянутся, что они невинны, как ангелы, можете вызывать экспертную комиссию, которая это или подтвердит, или опровергнет. В случае положительного решения, документ, который выпишет экспертная комиссия, сыграет вам на руку в суде. Более того: застройщик будет обязан не только оплатить ремонт, но и возместить ваши расходы, связанные с проведением экспертизы (она платная). Если же незаконная перепланировка имела место быть, увы, застройщик тут больше ни за что не отвечает, и вопросы нужно будет переадресовать тому соседу, который, не задумываясь, снес пару стенок.

С продавца спрос отдельный!

Однако все вышесказанное касалось, в большей степени, новых, только что построенных домов, в которых и застройщик, и продавец очень часто выступают как единое юридическое лицо. Если же ваша цель – купить квартиру на вторичном рынке, это означает, что, помимо строительной компании, на арену выходит еще и частное лицо – продавец квартиры. И кому в таком случае предъявлять претензии, совершенно не понятно. Несет ли продавец ответственность за то, что вы, спустя год после покупки, не можете нормально жить в квартире?

Специалисты советуют в таком случае подстраховаться сразу с двух сторон: предъявить претензии и застройщику, и продавцу. В конце концов, оправдаться – это забота последнего. Если он о дефектах ничего не знал и перепланировку не проводил – значит, суд освободит его от ответственности и возложит всю вину на строительную компанию. Вы, в любом случае, свою компенсацию получите, если представите результаты независимой экспертизы.

Однако продавцом может выступать и отдельное юридическое лицо – риэлторская компания. Она принимает участие в реализации как только что сданного жилого комплекса, так и квартиры на вторичном рынке. И она точно так же, как вы, частный продавец (бывший владелец квартиры) и застройщик, несет ответственность за все происходящее с квартирой. Заметьте – с квартирой! Поэтому некоторые ваши проблемы риэлторской компании не касаются. А именно – лифты, лестницы и любое оборудование, которое было установлено после сдачи дома (Интернет, отдельное водоснабжение, система центрального кондиционирования, домофоны и видеофоны – да все что угодно). Если вас не устраивает качество этих работ, претензии нужно предъявлять уже к компаниям, которые занимались конкретно этими работами. Это уже – совершенно другие договоры, другие процедуры проверки качества, другие суммы и другие темы для беседы. Если же организация для работы была приглашена самим застройщиком, и проводила эти работы во время строительства, вина частично лежит на застройщике, который за качеством этих работ не проследил. Одним словом, разбираться нужно в каждом конкретном случае.

Дефекты мелкие – проблемы большие

Если вы еще не решили, покупать ли вам квартиру, и как раз планируете поехать и осмотреться на месте, вооружитесь следующими советами. Независимо от того, новая квартира или старая, обратите внимание на то, какова толщина стен. Если они тонкие – следовательно, вас от морозов не спасет даже дополнительное оборудование. Обратите внимание на места, в которых проложена проводка: отверстия для розеток диаметром в полметра – это недоделка, которую обязаны устранить строители. Не стесняйтесь спрашивать о назначении того или иного выступа в стене или на полу – впрочем, можете взять с собой консультанта, который точно не даст строителям обмануть вас, сказав, что это какая-нибудь декоративная полочка или ступенька. Наконец, если вы покупаете пустую старую квартиру, которая, естественно, оклеена обоями, проверьте, чтобы под ними не было грибка (он же - плесень). Найти его легко, для этого нужно как следует прощупать все стены. Вы ведь знаете, что они должны быть твердыми? Если рука упирается во что-то мягкое, требуйте от хозяев освободить место от обоев.