С начала 2000-х гг. строительство офисной недвижимости в нашей стране переживало настоящий бум. Деловые центры в крупных российских городах росли как грибы после дождя. Но сейчас, по единодушному мнению аналитиков, этот рынок близок к насыщению.
Избыток предложений офисных площадей самого разного качества позволяет покупателям и арендаторам офисных площадей быть более избирательными. Ориентируясь на международные стандарты, они постоянно повышают требования к инфраструктуре и техническому оснащению деловых центров. Так чем же девелоперы, работающие в этом сегменте недвижимости, могут заинтересовать клиента, который становится всё более разборчивым?
Цена, расположение, комфорт
Для начала стоит определить, какие именно офисные площади сейчас пользуются спросом. По отзывам риелторов, в прошлое уходят некогда популярные деловые центры самых бюджетных классов – С и D. На волне высокого спроса под них переоборудовали подвалы жилых домов, здания НИИ и детских садов, пустующие заводские цеха и т.п. В целом они плохо приспособлены для офисной работы, с их устаревшими коммуникациями, неудобными планировками и скудной инфраструктурой.
Из всего разнообразия офисных площадей в российских городах сейчас наиболее востребованы объекты категории В. К примеру, в Московском регионе на них приходится более 75% спроса. Для средних и крупных компаний они привлекательны, прежде всего, тем, что спроектированы с учетом современных требований к деловым центрам и предлагают лучшее соотношение цена/качество. Такие объекты обычно выделяются хорошей транспортной доступностью (удобный подъезд на личном автомобиле и близость остановок общественного транспорта), развитой инфраструктурой в виде конференц-залов, кафе и служб безопасности и сервиса, а также современными сетями коммуникации и инженерными системами.
Несколько другая ситуация с бизнес-центрами класса А, поскольку высокие арендные ставки делают их недоступными для основной массы компаний. На них в разных городах приходится от 20% (Москва) до 5% (Пермь) спроса.
По словам Михаила Шнейдермана, коммерческого директора Группы компаний «Центр управления недвижимостью» (Officecenter.Ru), бизнес-центры класса А наиболее востребованы представительствами иностранных корпораций, а также отечественными компаниями сырьевой, энергетической отрасли, финансового сектора и крупных IT-холдингов. Часто они используются в представительских целях, для размещения топ-менеджмента, в то время как основной штат сотрудников занимает офисные площади менее престижного уровня.
Здания премиального класса – это всегда неординарные и яркие архитектурные решения. Стоит лишь вспомнить небоскребы ММДЦ «Москва-Сити». Но главное отличие от бюджетных вариантов скрыто внутри. Такие бизнес-центры должны соответствовать ряду требований, в числе которых: свободные планировки, высокие потолки, централизованные системы пожаротушения, системы вентиляции и кондиционирования, подземные и открытые паркинги, скоростные лифты, собственные охранные службы и контроль доступа в здание. Обязательно наличие развитой инфраструктуры (конференц-залов, фитнес-центров, кафе и ресторанов и т.п.), оптоволоконных линий связи, резервных вводов электроснабжения и т.п.
Деловой микроклимат
Подыскивая подходящее помещение для офиса, руководители компаний не могут не учитывать, что одно из важнейших условий эффективной работы сотрудников – благоприятный микроклимат. Это больное место для бюджетных офисов классов С и D, обитатели которых, в зависимости от сезона, страдают от холода или жары, духоты или сквозняков, что, конечно, самым негативным образом отражается на их здоровье и трудоспособности.
Между тем, параметры микроклимата в помещениях должны поддерживаться в довольно узких рамках, определяемых санитарными и строительными нормативами . Комфортной температурой считается +22±2оС (СНиП регламентируется диапазон +20 ..+25оС), оптимальной влажностью – 40-60%, а скорость движения воздуха не должна быть более 0,2 м/с. Кроме того, на каждого человека в помещении должно приходиться не менее 60 куб. м свежего воздуха в час.
Соблюсти столь жесткие требования возможно лишь с помощью централизованных систем отопления, вентиляции и кондиционирования, которые позволяют добиться полного контроля над микроклиматом. Если для офисных зданий класса B это лишь опции, добавляющие привлекательности объекту в глазах потенциальных клиентов, то для деловых центров классов А и А+ подобные системы обязательны.
Традиционным решением для офисных зданий является климатическая система на основе сочетания «чиллер-фанкойл». Принцип ее действия предельно прост: чиллер охлаждает воду, которая по системе трубопроводов циркулирует по этажам, а фанкойлы (вентиляторные доводчики), изменяя скорость вращения вентилятора, регулируют количество холода, которое получает помещение. Такие системы считаются простыми в монтаже и эксплуатации и почти не имеют ограничений по длине трасс и перепаду высот между чиллером и доводчиками. С ними в связке обычно работает приточно-вытяжная вентиляция, которая в последние годы все чаще снабжается системами рекуперации тепла.
Высокотехнологичной альтернативой привычным чиллерам в последнее десятилетие являются мультизональные VRF-системы (variable refrigerant flow – переменный поток хладагента). Как следует из названия, благодаря гибкому регулированию расхода фреона мощность каждого внутреннего блока кондиционера подстраивается под тепловой режим конкретного помещения, а температура поддерживается с большой точностью.
В зависимости от назначения и конфигурации офисных помещений, к этой системе может подключаться любой тип внутреннего блока – канальный, кассетный или настенный. К примеру, для офисов open-space подойдет кассетный вариант, монтируемый за подвесным фальш-потолком, так как он обеспечивает воздухораспределение во все стороны.
Специалисты отмечают немало преимуществ VRF-систем по сравнению с другими типами кондиционеров. В частности, нет необходимости уродовать фасад наружными блоками. Обычно их можно легко разместить на крыше здания или у его основания, так как у некоторых VRF-систем расстояние от внутреннего блока до внешнего может достигать 200 м, а перепад высот между ними – 110 м. В высотных зданиях (например, в ряде небоскребов «Москва-сити») используется водяное охлаждение внешних блоков VRF-установок, что позволяет обойти и эти ограничения.
«В последние годы проектировщики и девелоперы все больше осознают преимущества современных VRF-систем, – разъясняет Иван Новосельцев, технический директор компании «Термокул РУС», эксклюзивного дистрибьютора климатического оборудования под маркой CHIGO. – К примеру, DC-инверторные VRF-системы CHIGO уже успешно работают в офисных зданиях, построенных по всему миру. Хорошая масштабируемость позволяет из блоков холодопроизводительностью от 10 до 45 кВт собирать системы, покрывающие потребности зданий любых площадей. К примеру, недавно построенное в Гуанчжоу (Китай) офисное здание оборудовано климатической системой на основе VRF-блоков суммарной холодопроизводительностью 944 кВт – и это рядовой объект, далеко не предел».
Одной из основных причин популярности VRF-систем стал общий тренд на использование энергосберегающих решений и оборудования. Согласно исследованиям, инверторный привод компрессоров дает VRF-системам преимущество в энергопотреблении до 30-50% по сравнению с ON-OFF сплитами или чиллерными системами.
«Для проектировщиков климатических систем энергоэффективность оборудования имеет двойное значение. Самое важное, что использование экономичных моделей позволяет потреблять (и подключать) меньшую электрическую мощность при той же холодопроизводительности, – отмечает Иван Новосельцев («Термокул РУС», CHIGO). – Для девелоперов это очень ценно, так как в крупных городах им буквально «с боем» приходится выбивать подключение к местным энергетическим системам, и каждый киловатт стоит немалых денег. К примеру, в Москве в пределах Третьего транспортного кольца 1 кВт выделенной дополнительно электрической мощности стоит не менее 140-160 тыс. руб. В итоге энергообеспечение климатической системы порой обходится дороже, чем стоимость самого оборудование. С другой стороны, для управляющей компании использование энергосберегающего оборудования означает существенную экономию за счет снижения затрат на электроэнергию».
Хотя мультизональные системы кондиционирования способны работать «на нагрев» воздуха, но в силу ряда технических особенностей для теплоснабжения офисных зданий предусматривается отдельная система отопления. Чаще всего это классическая схема с тепловым пунктом, подключенным к городским теплоцентралям, или автономной газовой котельной и радиаторами/конвекторами в помещениях, которые могут снабжаться термостатическими вентилями для точной регулировки температуры.
Одно из инновационных решений для теплоснабжения офисных зданий – использование тепловых насосов для утилизации низкопотенциального тепла Земли. В частности, такая система реализована в столичном бизнес-центре Premium West класса А, площадью около 20 тыс. кв. м, который был сдан в эксплуатацию в прошлом году. По словам Елены Семенихиной, директора по развитию компании-застройщика «ГЕМА Инвест», этот объект отапливается благодаря геотермальной системе, так что он практически не зависит от городского теплоснабжения и повышений тарифов. Благодаря этому и другим энергосберегающим решениям арендаторы смогут экономить на коммунальных платежах и эксплуатационных расходах до 40% по сравнению с аналогичными бизнес-центрами.
Офис как живой организм
Немалая доля инновационных решений, применяемых в современных бизнес-центрах, в первую очередь призвана сократить затраты управляющей компании на эксплуатацию объекта и оптимизировать контроль за его инженерными системами. Таковы многие системы «интеллектуального здания», которые все чаще начинают использоваться в российской офисной недвижимости. К примеру, диспетчеризация сетей тепло- и холодоснабжения, бытового и противопожарного водоснабжения, противопожарной сигнализации, систем безопасности и т.п. Эта высокотехнологичная начинка здания не видна клиенту и он не всегда напрямую пользуется всеми ее преимуществами.
А вот системы автоматизации освещения и энергопотребления способны заинтересовать арендаторов, ведь их использование обещает немало очевидных выгод. Хорошие примеры – санкт-петербургское и екатеринбургское представительства компании АББ в России, лидера в производстве силового оборудования и технологий для электроэнергетики и автоматизации. Эти офисы оснащены интеллектуальной системой ABB i-bus® KNX, которая позволяет автоматизировать управление освещением, отоплением, вентиляцией, кондиционированием и жалюзи. Во всех рабочих зонах установлены датчики присутствия и освещённости.
«Работает это просто и эффективно. Контроллер учитывает показания управляющих устройств и в зависимости от этих данных автоматически включаются светильники и регулируется их яркость, – поясняет Динар Шарифуллин, инженер по продажам АВВ i-bus KNX. –Кроме того, система без участия человека способна открывать и закрывать жалюзи и управлять потоками и направлением естественного света, поддерживать температуру воздуха в помещении, управлять вентиляцией и внутренними блоками мультизональных систем кондиционирования или фанкойлами. По подсчетам экспертов комплексное применение возможностей «умного дома» может сэкономить до 70% энергии и окупается всего за 2-3 года. Выигрывает и владельцы бизнес-центра, ведь арендаторы получают максимальный комфорт, что увеличивает привлекательность офисных площадей».
Итак, для девелоперов, продолжающих работать в сегменте деловой недвижимости, наступает время взвешенных решений. В 2014 году только в Москве к вводу заявлено более 1 млн. кв. м офисных площадей категорий А и B. Какая их доля найдет своих покупателей и арендаторов, будет зависеть от того, смогли ли строители и проектировщики угадать с концепцией нового бизнес-центра, получилось ли у них учесть все требования потенциальных клиентов. Время «легких денег» ушло. Каждый новый проект становится экзаменом на умение отслеживать последние тенденции на этом быстро развивающемся рынке.
