Проблема «обманутых дольщиков» (то есть дольщиков, в отношении которых застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества, и передачи в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности) в последние годы стоит особенно остро.
Представители властей утверждают, что «пик» обманов в этой сфере уже прошел и количество пострадавших с каждым годом снижается, однако на данный момент тысячи и тысячи людей годами борются за получение своего жилья.
Так что же нужно сделать, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков?
В Государственном комитете Республики Башкортостан по строительству и архитектуре рекомендуют перед тем, как определиться с выбором строящегося многоквартирного дома и фирмы, с которой гражданин собирается заключить договор и предоставить свои немалые денежные средства, получить определенные сведения о действующих в данной сфере нормах законодательства.
В настоящее время не существует единой формы договора долевого участия, однако справочник в помощь участнику долевого жилищного строительства, который был выпущен Администрацией городского округа город Уфа РБ, предлагает обратить внимание на наличие в договоре следующих пунктов:
− Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (для многоквартирных домов в договоре достаточно указать местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, «двухкомнатная квартира»), количество этажей и секций, номер секции и этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность) и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта.
− Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Этот срок должен быть четко определен в договоре участия в долевом строительстве. В противном случае договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным.
Срок передачи объекта долевого строительства может отличаться от срока ввода в эксплуатацию, но не более чем на два месяца.
− Цена договора, а также сроки и порядок ее уплаты. Цена договора определяет размер денежного обязательства участника долевого строительства перед застройщиком. По общему правилу данное денежное обязательство выражается в рублях.
Основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора являются:
• Нарушение участником долевого строительства внесения единовременного платежа в течение более чем двух месяцев;
• Систематическое нарушение участников долевого строительства внесения платежей в предусмотренный договором период, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев.
− Гарантийный срок на объект долевого строительства. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям.
При отсутствии в договоре о долевом участии в строительстве вышеназванных условий такой договор считается незаключенным!
Далее подписанный с двух сторон договор подлежит обязательной госрегистрации в органах Росреестра. И только после того, как Ваш договор будет зарегистрирован, застройщик вправе получить от Вас денежные средства.
Схемы привлечения денежных средств по договорам инвестирования, предварительным договорам, договорам приема-передачи векселей, резервирования квартир, купли-продажи квартир, построенных в будущем, и т.п. незаконны и не влекут обязанности организации-контрагента по передаче квартиры. Заключив такой договор, при его неисполнении строительной организацией, Вы сможете рассчитывать только на возврат внесенных денежных средств, что на практике оказывается довольно проблематичным.
Стоит уяснить, что привлечение денежных средств граждан в строительство жилья возможно только тремя способами:
1) Путем заключения непосредственно с организацией-застройщиком договора участия в долевом строительстве;
2) Путем участия в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе;
3) Путем покупки жилищного сертификата организации-эмитента, которая в дальнейшем обязуется за счет привлеченных средств предоставить квартиру в построенном доме. При этом у данной организации должны быть земельный участок (в собственности, на праве аренды или субаренды) и разрешение на строительство многоквартирного дома.
Обязательно проверьте имеются ли в наличии у организации, с которой Вы заключаете договор, следующие документы:
- договор аренды (субаренды) земельного участка, предоставленного под строительство жилого дома, с отметкой о госрегистрации или свидетельство о праве собственности на земельный участок, в котором нужно обратить внимание на вид разрешенного использования;
- разрешение на строительство;
- проектная декларация, которая включает информацию о застройщике и объекте строительства и дает достаточно большое представление о будущем строительстве.
Также у застройщика необходимо запросить для ознакомления:
- устав организации;
- свидетельства о госрегистрации и постановке на налоговый учет;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета о прибылях и убытках за 3 последних года осуществления деятельности;
- аудиторское заключение за последний год деятельности.
Эти документы в оригиналах или заверенных копиях застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу. Их изучение поможет определить финансовое состояние застройщика и сделать вывод о целесообразности предоставления ему для строительства своих денежных средств.
Также застройщик по требованию обратившихся должен предоставить:
- технико-экономическое обоснование строительства объекта;
- заключение госэкспертизы проектной документации;
- проектную документацию.
Лучшим вариантом в этой ситуации будет обращение к профессионалам – юристам или бухгалтерам, которые проверят предоставленные документы и наведут справки о благонадежности застройщика. Разумеется, услуги специалистов стоят дорого, но подумайте сами – разве не лучше один раз переплатить, чем потом годами всеми правдами и неправдами пытаться получить свое жилье или хотя бы вернуть деньги?
Если застройщик предлагает Вам квартиру за подозрительно маленькую цену или утверждает, что дом будет построен в рекордно короткие сроки, то это уже повод задуматься, а не имеете ли Вы дело с мошенником?
В первую очередь необходимо проанализировать информацию о застройщике. Нужно уточнить, сколько лет компания работает на строительном рынке, какие объекты уже были реализованы застройщиком и насколько успешно. Данные о застройщике зачастую содержатся в открытых источниках информации, там же можно прочитать и отзывы других граждан.
Недобросовестного застройщика можно привлечь к ответственности за нарушение обязательств по договору.
Законодательство предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с ч.2 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, размер ответственности застройщика напрямую зависит от того, является пострадавшая сторона юридическим или физическим лицом.
На застройщика возлагается обязанность в указанный срок предоставить гражданину-дольщику квартиру, удовлетворяющую определенным критериям качества. Это значит, что качество жилья должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если объект построен с отступлениями от этих требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с недостатками, которые делают его непригодным для проживания, гражданин вправе по своему выбору потребовать от застройщика (если иное не установлено договором):
− безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
− соразмерного уменьшения цены договора;
− возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику свои претензии как до принятия объекта, так и после при условии, что недостатки объекта выявлены в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование также устанавливается договором и не может быть менее 3 лет.
